■ 马一凡
　　近年来，高端购物中心一直给人“活得很滋润”的印象，但随着上半年奢侈品消费的疲弱，这些购物中心的日子也不好过了。近期部分主营高端购物中心的地产商披露财报，上半年商场销售额及物业租赁收入下滑成了一个普遍现象。与此同时，一些主打居民消费的次高端或综合零售性质的商场，却迎来了消费复苏。

商场出租率高但收入却下滑
　　过去20多年来， 以投资开设高端购物中心、引来顶级奢侈品入驻销售为主要业务模式的恒隆地产（00101.HK），在内地几乎是稳赚不赔，租金收入节节攀升。 不过，这样的上升势头在今年上半年戛然而止。据恒隆地产近期发布的2024年半年报，该公司整体物业租赁收入下跌7%至51.51亿港元。
　　根据其财务报告，物业租赁收入，恒隆长期以来占大头的主要收入来源，出现了明显下滑。 恒隆地产的内地及香港物业租赁收入均出现下滑，其中内地33.4亿港元的租赁收入，同比去年减少了2.1亿港元。
　　但实际上，恒隆旗下各高端商场的出租率依然优秀，近乎满租。 比如恒隆最赚钱的商场之一———上海恒隆广场， 仍然维持着100%满租的状态。 不过，该商场上半年租户销售额同比下降了23%，商场收入也下跌了8%。
　　同样的情况，也出现在太古地产（01972.HK）的财报中。 据太古地产在8月8日发布的2024年中期财务报告，太古旗下高端购物中心上海兴业太古汇的零售销售额较2023年同期下跌20%。
　　值得关注的是，销售额的下滑在高端商业地产领域较为明显，而部分次高端或者走平民消费路线的购物中心，反而迎来了一波复苏。
　　其实这一趋势在去年就有所体现，2023年上海销售额最高的商场是以周边居民消费为主要销售额来源的环球港。据联商网等媒体统计，2023年上海环球港创下了203亿元的销售额，增长超40%。

高端综合体建设仍如火如荼
　　对于上半年高端购物中心收入的走低，国内某大型地产集团的商业地产投资人士对记者表示，这主要反映出奢侈品消费的疲软，由于在商业地产领域，针对奢侈品大牌的租金收取方式以收取销售额提点为主流，导致了商场租金收入的同步降低。
　　该人士告诉记者，按照行业惯例，商场会对主力店收取固定租金，一般门店则为“固定租金+ 销售额提点”结合的模式，而对高端大牌则收取纯提点。一旦高端品牌的门店在商场里入驻成功， 取得不错的销售额，购物中心通过提点也能“躺赚”；但如果高端品牌销售额下降，商场租金收入也会立竿见影地减少。
　　瑞银研报显示，今年以来（1月~7月）内地奢侈品销售额下跌约10%，5月至6月跌幅加大， 预计今年下半年至2026年， 奢侈品牌可能会放缓在中国内地开设门店的步伐，商场可能需要减租或转型以留住奢侈品牌租户。
　　这一奢侈品消费趋势是否会对高端商业零售地产的投资产生一定影响？
　　对于未来，恒隆集团及恒隆地产董事长陈文博在中期业绩会上表示，相信当市场信心回暖时，恒隆的业务将表现理想。 在半年报中，恒隆方面也表示，高端依然是企业的核心竞争力，即便高端商场短期业绩有所下滑，但恒隆依然坚信会有好的结果。 而截至目前，太古地产也仍在大手笔投资中国内地物业项目。
　　综合来看，多家地产商仍有庞大的高端购物中心投资计划与在建工程，大手笔的投入也反映出他们对市场前景的信心。
　　（来源： 第一财经）