租期届满，租客竟不续租、不搬离、不交租。 遭遇这种情况，房东如何维权？能否索赔占用费和违约金？租赁合同到期后， 双方应如何交接房屋以避免损失扩大？近日，厦门市翔安区法院发布了这样一起案件。

【案件回顾】租赁合同到期租客未续租也未腾退
　　此前， 阿珍与阿美（均为化名）签订了一份《房屋出租协议》，约定阿珍将翔安某地房屋出租给阿美使用。协议约定：租房至2023年7月14日止； 月租金为3000元，保证金3000元；双方在协议期内，均不得违约，如违约，则违约方均按一个月租金赔偿对方作为违约赔偿金等。
　　协议签订后， 阿珍将房屋交由阿美使用。 由于疫情影响经营不善，阿美开始拖欠房租。2023年7月14日租赁合同期限到期后，阿美未续租，但也未腾退，且拖欠房租。协商未果后，阿珍于8月19日根据租房协议约定，将阿美的物品全部搬出处理，并重新将案涉房屋出租给他人使用。
　　阿珍说：“我起诉后，阿美才补交了房租。 租赁到期后，她还继续占用了37天， 我要求她按照一天300 元的标准支付房屋占用费11100元和3000元违约金。 ”
　　面对起诉，阿美却说：“我已经把3年的租金全部付清了，但是阿珍把房屋锁了，甚至把我的东西都搬出来了， 我根本没办法使用房屋，我不同意支付房屋占用费。 ”

【焦点争议】要付房屋占用费吗？要赔违约金吗？
　　阿美不续租、不搬离，需要支付房屋占用费吗？ 对此， 法院认为，案涉房屋的租赁期限至2023年7月14日届满， 双方签订的《房屋出租协议》自期限届满时自动终止。阿美并未按照合同约定，在合同期限届满之日前一个月内向阿珍告知是否续租。
　　阿珍于2023年8月19日将阿美的物品全部搬出应视为其已实际接收案涉房屋。 故阿珍主张阿美支付自2023年7月15日起至2023年8月19日房屋占用费符合法律规定，法院予以支持。 但阿珍未能举证证明该期间除租金损失外的其他损失，故法院综合考量疫情影响下的市场环境及公平原则，将房屋占用期间的占用费调整为参照租金损失认定，即占用费为3700元。
　　阿美需要支付违约金吗？ 法院认为，阿美与阿珍签订的《房屋出租协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。 在履行合同过程中，阿美拖欠租金，已经构成违约， 应当承担相应的违约责任，需按合同约定以一个月租金作为违约赔偿金。 阿珍在签订《房屋出租协议》时已经收取保证金3000元，该3000元阿珍目前未退还给阿美，其性质即为违约金性质，阿珍可不退还给阿美，但阿珍再主张阿美支付3000元违约金，依据不足，法院不予支持。
　　因此， 法院作出一审判决，认定阿美应支付房屋占用费3700元。一审宣判后，阿珍提起上诉，最终二审维持一审原判。
法官说法 >>>
　　在房屋租赁合同关系中，不管是提前解除合同还是租赁期限届满后，承租人均负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务。
　　对出租人来说， 如果租赁期限届满，承租人已经明确不再续租并请求出租人接收房屋的，出租人应及时配合承租人交接房屋。如果出租人拒不配合或者故意拖延接收房屋，可能会面临无法就扩大的损失向承租人主张赔偿责任的风险；如果租赁期限届满，承租人不续租也不腾退，出租人应当与承租人和平协商、 理性处理， 或者及时通过诉讼程序依法维权，妥善解决纠纷。（来源： 台海网）