日前，中国人民银行（下称“央行”）、国家金融监督管理总局（下称“金融监管总局”）联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》），明确预售房的个人住房贷款发放时点延后至项目竣工备案之后，确保购房人“能拿房、再还贷”。
“预售房贷款在竣工备案后才发放，购房者不再为未交付的房子提前支付利息，‘房财两空’风险被制度性消除。”中信建投首席政策分析师胡玉玮撰文称。同日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），明确强化预售资金监管，将资金拨付时间延后至项目竣工备案后。
“期房照样可以卖，但购房人的首付和按揭款在竣工前到不了开发商手里。预售的融资功能被实质性归零，名义保留，实质‘现房化’。”国内知名房地产研究机构克而瑞研究中心发文称，那套靠“卖楼花”滚雪球的高周转模式，已经成为历史。
此外，金融监管总局配套印发商品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等五大具体领域的管理办法。中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。
一日之内，五部门发布的八份文件指向同一个命题：房地产开发商不能再提前占用购房者资金搞高周转。
“在住房严重短缺、开发主体缺乏资本金、金融体系无法提供开发融资的年代，预售让购房人提前为开发商提供资金，从而加快了住房供应。”克而瑞报告称，其本质是用购房人的钱解决供给不足的问题。
三部门就《通知》答记者问中直言，“长期以来，有的房地产开发企业采取‘高负债、高杠杆、高周转’的粗放扩张模式，积累了风险隐患。近日恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，是房地产开发经营‘三高’模式弊端暴露的有力证明。”
“过去几年房地产领域的金融风险，本质上源于旧发展模式的两个结构性缺陷，一是房企普遍采用‘高杠杆、高周转、高负债’的经营方式，二是预售资金监管长期存在漏洞。”天府立言金融研究院院长曾刚对《财经》表示，8月28日的一揽子新政（下称“828新政”）通过主办银行制、资金封闭管理、延后贷款发放等多层次制度安排，实现了“以项目为中心”的风险隔离体系。
“828新政”出炉，运行超30年的商品房预售制度被剥离了融资功能，中国住房金融模式走向新阶段。
对此，多位银行人士也对《财经》表示，他们的理解是：8月28日之前拿到预售许可证的楼盘，按照原规则，办妥抵押就可以放款；之后拿预售证要等到竣工备案后才能放款。
“现在还没有出实施细则，不知道具体该怎么操作。”一位国有大行支行行长对《财经》表示。
与减轻购房者现金支出压力相比，新规更核心的作用在于对烂尾楼风险的重新分配。
“过去的预售制度下，购房者买房时需要交首付，办理按揭贷款，相当于提前向开发商支付了全部房款，烂尾楼的风险由此转移到购房者身上。”上海新金融研究院副院长刘晓春此前接受《财经》专访时表示。
当购房者从住房交付风险中脱身，开发商和商业银行将承担更多责任。
新政将房贷发放时点延后，意味着房企资金链将进一步抽紧。谁来填补预售制度改革留下的资金缺口？野村中国首席经济学家陆挺认为，新模式下，开发贷或将成为房企建设资金的主要来源。
《意见》明确，房地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家银行作为主办银行（单家贷款行或银团贷款牵头行），对项目资金进行封闭管理。克而瑞报告认为，房地产开发贷的期限设置与现房销售周期相匹配，银行贷款将成为开发阶段的主力；这也对主办银行提出了更高的要求。
从预售到现房销售，新旧模式交替之间，是中国房地产市场发展的巨变。在曾刚看来，在房地产从增量发展向存量优化转变的新阶段，通过制度创新保障购房者权益，同时为银行和房企划清风险边界，推动行业向高质量发展转变。